Відтепер значно легше можна буде скористатися чужою землею
Черкащанка вирішила біля своєї квартири добудувати балкон. Для цього необхідно було отримати дозвіл Черкаської міської ради на використання комунальної землі. Тому за порадою юриста вона уклала договір суперфіцію з міською радою.
- Оскільки такий договір підлягає обов’язковій реєстрації ми звернулись до місцевого відділення Центру державного земельного кадастру, проте отримали відмову у реєстрації. А не маючи зареєстрованого договору, жінка не могла отримати дозвіл на будівництво. Мені довелося двічі звертатись до суду, щоб зобов’язати Центр ДЗК зареєструвати договір. Навіть, після рішення суду було складно це зробити, оскільки законодавством не було передбачено порядку реєстрації договору суперфіцію, - розповідає юрист Оксана Федоренко.
За словами юристів подібні ситуації траплялись доволі часто. Наприклад, багатьом селянам щоб обробляти свій земельний пай необхідно було регулярно проїжджати через чужі землі. Тому для того, щоб це питання законно врегулювати необхідно було з власником земельної ділянки укласти договір сервітуту, в якому визначити місце проїзду, його ширину і т.д. А це через недосконалість земельного законодавства практично неможливо було зробити. З такою ж проблемою зіштовхувалися і власники будинків, яким потрібно було підводити комунікації через чужі землі. Труднощі були і в людей, які хотіли використати ділянки інших власників за їх згодою для будівництва. Оскільки договори суперфіцію також неможливо було зареєструвати.
Хоча Земельним Кодексом України було передбачено право укладати договори сервітуту, емфітевзису та суперфіцію, проте були відсутні норми, що регулювали порядок реєстрації відповідного права. Через що ці договори не набували законної сили.
Порядок є!
На сьогодні – цю проблему вирішено оскільки 1 січня 2011 року набула чинності Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» від 09.09.2010 № 1021, якою передбачено порядок та процедуру реєстрації договорів сервітуту, емфітевзису та суперфіцію. Тобто зараз значно легше можна буде прокласти мережі електропередач або інші комунікації через чужі ділянки, домовитись про забудову землі інших власників, чи засіяти її сільгоспкультурами.
Разом з тим реєстрацію прав власності та прав користування земельними ділянками здійснюють не структурні підрозділи Центру ДЗК, а територіальні органи Держкомзему.
Переваги договорів супферфіцію та емфітевзису
Для користувачів земельних ділянок є ряд переваг в укладанні договору суперфіцію та емфітевзису порівняно з договором оренди. Наприклад, за договором оренди права користувача обмежуються необхідністю отримати згоду власника на зміну орендаря. А при укладанні договору емфітевзису та суперфіцію щоб продати право користування землею така згода непотрібна, тобто ви можете вільно продати своє право забудувати земельну ділянку або право обробляти землю будь-кому. При цьому власник землі залишається незмінним.
- На практиці, емфітевзис може стати одним із способів, як вже зараз обійти заборону на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Уклавши договір емфітевзису, користувач стає реальним розпорядником землі, у той час, як у власника землі залишаються лише номінальні права. Наприклад, якщо ви укладете безстроковий договір емфітевзису, то розірвати його можна буде лише з підстав визначених у договорі та законодавстві. У разі, якщо таких підстав не буде, то ви зможете користуватися чужою землею скільки завгодно, - зазначає юрист Громадянської мережі «ОПОРА» Максим Полішкевич.
Водночас не може бути відчужене право суперфіцію і емфітевзису земель державної і комунальної власності, тобто право користування цією землею не можна продати, подарувати чи заповісти.
Крім того, на відміну від договору оренди емфітевзис та суперфіцій носять довготривалий характер і можуть бути встановлені на невизначений строк.
Ще однією перевагою договору суперфіцію та емфітевзису є можливість вільного встановлення розміру та форми оплати (або взагалі – безоплатність договору), в той час як договір оренди земельної ділянки є платним, до того ж законодавством встановлені граничні мінімальні розміри такої оплати.
Як укласти договори емфітевзису, сервітуту та суперфіцію
Коли Ви визначились із видом договору, який бажаєте укласти, вам необхідно:
виготовити документацію із землеустрою, яка включає план земельної ділянки;
укласти та підписати договір;
зареєструвати договір у відповідному територіальному органі Держкомзему (за місцезнаходженням земельної ділянки).
Словник
Сервітут – це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою землею. Наприклад, земельний сервітут може надавати можливість проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатацію ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо. Таку норму визначено у статті 404 Цивільного кодексу України.
Емфітевзис - право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Тобто, договір емфітевзису дає право обробляти чужу землю, засівати її, збирати врожай тощо. Таке право визначено у ст. 102-1 Земельного кодексу України.
Суперфіцій - право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Наприклад, власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Це передбачено ст. 102-1 Земельного кодексу України.
Емфітевзис і суперфіцій виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для відповідних потреб.
Джерело - газета "Вечірні Черкаси"
